हरियाणा लैंड पूलिंग पॉलिसी 2022: फरीदाबाद में 4,500 एकड़ पर 12 नए सेक्टर की योजना

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हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण (HSVP) ने हरियाणा लैंड पूलिंग पॉलिसी 2022 के तहत फरीदाबाद के 19 गांवों की 4,500 एकड़ जमीन पर 12 नए आवासीय, वाणिज्यिक और सार्वजनिक सेक्टर विकसित करने के लिए भूमि जुटाना शुरू कर दिया है। जमीन मालिक और एग्रीगेटर 30 नवंबर 2026 तक HSVP के भूमि पूलिंग पोर्टल पर ऑनलाइन प्रस्ताव जमा कर सकते हैं। पारंपरिक अधिग्रहण के बजाय, यह नीति किसानों और जमीन मालिकों को विकास में प्रत्यक्ष भागीदार बनाती है और उन्हें उनकी जमीन के मूल्य तथा परियोजना की कुल लागत के अनुपात में विकसित प्लॉट देती है।

नीति के तहत, सभी जमीन मालिकों को सामूहिक रूप से समतुल्य बिक्री योग्य क्षेत्र का न्यूनतम 30% और अधिकतम 60% हिस्सा मिलेगा। यदि गणना के अनुसार हिस्सा 30% से कम बैठता है, तब भी सामूहिक हिस्सेदारी कम-से-कम 30% ही रहेगी; HSVP ऐसी परियोजनाएं नहीं लेगा जहां हिस्सा 60% से अधिक हो। आवंटन अनुपात अविकसित जमीन के बाजार मूल्य को परियोजना की कुल लागत से भाग देकर निकाला जाएगा; उस अनुपात को बिक्री योग्य लेआउट क्षेत्र से गुणा करके विकसित हिस्सा तय होगा। अविकसित जमीन की कीमत 25 नवंबर 2021 की राज्य सरकार की नीति के तहत पैनल में शामिल मूल्यांकनकर्ता द्वारा तय की जाएगी; मालिक तय प्रक्रिया के जरिए मूल्यांकन को चुनौती दे सकते हैं।

परियोजना की कुल लागत में सभी मालिकों की अविकसित जमीन का मूल्य, आंतरिक और बाहरी विकास शुल्क, बुनियादी ढांचा शुल्क, तीन साल की अंतरिम वित्तीय सहायता, जमीन के मूल्य का 8% स्टांप ड्यूटी और वैधानिक शुल्क, तथा विकास और अंतरिम सहायता राशि पर 15% प्रशासनिक शुल्क शामिल है। HSVP प्रत्येक मालिक के विकसित हिस्से का ब्योरा अपनी वेबसाइट पर प्रकाशित करेगा और चार प्रमुख अखबारों में विज्ञापन देकर इसकी सूचना देगा। मालिकों या एग्रीगेटर को वेबसाइट पर जानकारी अपलोड होने के 15 दिनों के भीतर अपनी सहमति देनी होगी। सहमति के बाद 60 दिनों के भीतर सेल डीड करनी होगी, जिसे अधिकतम 30 दिन तक बढ़ाया जा सकता है; स्टांप ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन का पूरा खर्च HSVP वहन करेगा।

मालिकों को पहले तीन साल के लिए अंतरिम सहायता मिलेगी: प्रति एकड़ सालाना ₹1 लाख या जमीन के मूल्य का 1%, इनमें से जो भी कम हो, लेकिन न्यूनतम ₹30,000। यदि परियोजना में देरी होती है, तो यह राशि अगले दो साल तक बढ़ाकर ₹1.25 लाख प्रति एकड़ कर दी जाएगी। परियोजना को तीन साल में पूरा करने का लक्ष्य है, जिसके बाद ड्रॉ के जरिए फ्रीहोल्ड प्लॉट आवंटित किए जाएंगे। मालिक चाहें तो 1% शुल्क देकर पोर्टल के जरिए अपने प्लॉट की नीलामी भी करवा सकते हैं।

हरियाणा लैंड पूलिंग पॉलिसी 2022 क्या है?

हरियाणा लैंड पूलिंग पॉलिसी को राज्य सरकार ने 2022 में अधिसूचित किया था, ताकि शहरी विस्तार के लिए अनिवार्य भूमि अधिग्रहण की जगह भागीदारी वाला मॉडल अपनाया जा सके। इसे हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण (HSVP) लागू करता है, जो हरियाणा शहरी विकास प्राधिकरण अधिनियम, 1977 के तहत गठित राज्य का शहरी विकास प्राधिकरण है। यह नीति दिल्ली विकास प्राधिकरण (DDA) की 2018 की भूमि पूलिंग नीति के ढांचे पर आधारित है, जो खुद दिल्ली मास्टर प्लान 2021 पर आधारित थी। केंद्र सरकार की दिल्ली के लिए भूमि पूलिंग नीति को सितंबर 2018 में दिल्ली विकास अधिनियम, 1957 की धारा 11A के तहत मंजूरी दी गई थी और हरियाणा की नीति राज्य के नियोजित सेक्टरों के लिए इसी तरह की व्यवस्था अपनाती है।

भूमि पूलिंग मॉडल कैसे काम करता है?

भूमि पूलिंग में जमीन मालिकों को अनिवार्य अधिग्रहण से बचाते हुए, अविकसित जमीन के बदले विकसित क्षेत्र का हिस्सा देकर नियोजित विकास में शामिल किया जाता है। हरियाणा लैंड पूलिंग पॉलिसी 2022 के तहत, अविकसित जमीन के बाजार मूल्य को परियोजना की कुल लागत से भाग देकर आवंटन अनुपात निकाला जाता है; इस अनुपात को बिक्री योग्य लेआउट क्षेत्र से गुणा करने पर विकसित हिस्सा तय होता है। सभी जमीन मालिकों को सामूहिक रूप से कुल समतुल्य बिक्री योग्य क्षेत्र का कम-से-कम 30% मिलेगा, भले ही गणना में इससे कम निकले, और HSVP ऐसी परियोजनाएं नहीं लेगा जहां यह हिस्सा 60% से अधिक हो।

जमीन मालिकों के लिए लाभ और सीमाएं क्या हैं?

जमीन मालिकों को नकद मुआवजे के बजाय विकसित फ्रीहोल्ड प्लॉट मिलते हैं और स्टांप ड्यूटी तथा रजिस्ट्रेशन का खर्च HSVP वहन करता है। उन्हें पांच साल तक की अंतरिम सहायता मिलती है, जिसकी राशि परियोजना में देरी होने पर बढ़ जाती है। हालांकि, अविकसित जमीन का मूल्यांकन नवंबर 2021 की राज्य सरकार की नीति पर आधारित है, जो मौजूदा बाजार दरों को नहीं दर्शा सकता। मालिक मूल्यांकन को चुनौती दे सकते हैं, लेकिन इसकी प्रक्रिया तय है। साथ ही, 60% की अधिकतम सामूहिक हिस्सेदारी बड़े भू-स्वामियों के लिए मिलने वाले हिस्से की सीमा तय करती है।