यूपी रेरा ने भवन योजना में बदलाव के लिए दो-तिहाई आवंटियों की सहमति अनिवार्य की, धारा 14 के तहत

यूपी रेरा भवन योजना सहमति चर्चा में क्यों?

उत्तर प्रदेश भू-संपदा विनियामक प्राधिकरण (UP RERA) ने 12 नवंबर 2026 को एक निर्देश जारी कर भवन के नक्शे में बदलाव के लिए कम-से-कम दो-तिहाई आवंटियों की लिखित सहमति अनिवार्य कर दी। बिल्डरों द्वारा खरीदारों की सहमति को दरकिनार किए जाने की शिकायतों के बाद यह निर्देश आया। इससे भू-संपदा अधिनियम की धारा 14 के तहत घर खरीदारों का संरक्षण मज़बूत हुआ है।

उत्तर प्रदेश भू-संपदा विनियामक प्राधिकरण (UP RERA) ने निर्देश दिया है कि बिल्डरों को भवन के नक्शे में कोई भी बदलाव करने से पहले कम-से-कम दो-तिहाई आवंटियों की लिखित सहमति लेनी होगी। 12 नवंबर 2026 को जारी यह निर्देश उन शिकायतों के बाद आया है जिनमें कहा गया था कि कुछ बिल्डर खरीदारों की उचित सहमति के बिना संशोधित नक्शे मंज़ूर करा रहे थे या पूरी जानकारी दिए बिना खरीदारों पर हस्ताक्षर करने का दबाव डाल रहे थे। यह आदेश UP RERA में पंजीकृत सभी परियोजनाओं पर लागू होता है और भू-संपदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 की धारा 14 को लागू करने के लिए है।

नई ज़रूरत के तहत, बिल्डरों को बताना होगा कि प्रस्तावित बदलावों से कारपेट एरिया और कॉमन एरिया पर क्या असर पड़ेगा और क्या निर्माण जोड़ा या हटाया जाएगा। सहमति केवल UP RERA द्वारा तय मानक प्रारूप में दिए जाने पर ही मान्य होगी। बिल्डरों को सत्यापन के लिए सभी आवंटियों के पते, मोबाइल नंबर और ईमेल पतों की सूची भी जमा करनी होगी। आवंटी की परिभाषा उस व्यक्ति के रूप में तय की गई है जिसने बिक्री का करार किया है। UP RERA के चेयरपर्सन संजय भूसरेड्डी ने कहा कि पूरी जानकारी के बिना ली गई सामान्य सहमति स्वीकार नहीं की जाएगी और यह कदम घर खरीदारों के हितों की रक्षा करेगा और पारदर्शिता सुनिश्चित करेगा।

प्रमुख विशेषताएँ एवं कार्यप्रणाली

• राज्य RERA के पास रियल एस्टेट परियोजनाओं का पंजीकरण अनिवार्य बनाता है; आवेदन की स्वीकृति या अस्वीकृति 30 दिनों के भीतर होनी चाहिए।Wikipedia
• रियल एस्टेट एजेंटों को पंजीकरण करवाना होगा और जिस भी बिक्री में वे मध्यस्थता करें, उसमें एक ही पंजीकरण संख्या देनी होगी।Wikipedia
• बिल्डरों को सुपर बिल्ट-अप क्षेत्र के बजाय कारपेट क्षेत्र पर कीमत बतानी होगी और कारपेट क्षेत्र का खुलासा करना होगा; कारपेट क्षेत्र में रसोई और शौचालय जैसे उपयोगी स्थान शामिल होते हैं।Wikipedia
• 70% राशि चेक के जरिए बैंक खातों में जमा कराना ज़रूरी है, ताकि इस सेक्टर से बेहिसाब धन दूर रहे।Wikipedia
• बिना पंजीकरण के लिए अनुमानित परियोजना लागत के 10% तक का दंड तय है, और राज्य RERA के आदेशों का पालन न करने पर कारावास का प्रावधान है।Wikipedia
• UP के निर्देश के तहत बिल्डरों को बताना होगा कि प्रस्तावित बदलाव कारपेट क्षेत्र और सामुदायिक क्षेत्रों पर कैसे असर डालते हैं, कौन-सा निर्माण जोड़ा या हटाया जा रहा है, और निर्धारित सहमति प्रारूप का उपयोग करना होगा।

संबंधित स्टैटिक GK एवं तुलनात्मक अध्ययन

• उत्तर प्रदेश रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण (UP RERA): उत्तर प्रदेश का राज्य स्तरीय रियल एस्टेट नियामक, जिसका मुख्यालय लखनऊ में और कार्यालय ग्रेटर नोएडा में है।up-rera.in
• UP RERA का निर्देश आवंटी की पहचान बिक्री करार (एग्रीमेंट फॉर सेल) के ज़रिए करता है।
• अधिनियम की धारा 84: अधिनियम लागू होने के छह महीने के भीतर हर राज्य सरकार को नियम बनाने होंगे।Wikipedia

उपलब्धियाँ

• अधिनियम खरीदारों को एक समर्पित नियामक और विवादों के शीघ्र निपटारे का कानूनी रास्ता देता है।Wikipedia
• कारपेट-क्षेत्र के आधार पर कीमत तय होने और अनिवार्य खुलासे से अलग-अलग परियोजनाओं की कीमतों की तुलना आसान होती है।Wikipedia
• UP RERA का निर्देश योजना में बदलाव के लिए विस्तृत लिखित सहमति को शर्त बनाता है, और पूरी जानकारी के बिना दी गई सामान्य सहमति को अस्वीकार करता है।

चुनौतियाँ

1. बिल्डर अब भी खरीदारों पर दबाव डालकर उनसे पूरी जानकारी के बिना हस्ताक्षर करवा सकते हैं, और UP RERA का निर्देश इसी समस्या को निशाना बनाता है।
2. मानक प्रारूप और आवंटियों की संपर्क सूची के बिना बड़ी संख्या में आवंटियों की सहमति जुटाने की पुष्टि करना कठिन है, जो बिल्डरों और नियामक, दोनों के लिए व्यावहारिक बोझ है।
3. बार-बार होने वाले संशोधनों और राज्य-स्तरीय नियमों से अलग-अलग राज्यों में संरक्षण का स्तर भिन्न हो सकता है।

आगे की राह

• सहमति प्रारूप और शिकायत के रिकॉर्ड के ज़रिए अनुपालन की निगरानी करनी होगी, ताकि निर्देश का मापने योग्य असर दिखे।
• आवंटी परियोजना पंजीकरण और भुगतान खातों की जांच कर सकें, इसके लिए RERA के ऑनलाइन पोर्टल अद्यतन रखने होंगे।
• खुलासे और सहमति के नियम पूरे देश में एक समान लागू हों, इसके लिए राज्य नियामकों के बीच समन्वय ज़रूरी है।